지분적립형 분양주택｜고양창릉 12월 LH 첫 공급, 분양가 25% 입주 조건 정리
12월 고양창릉 S-2블록에서 LH 지분적립형 분양주택 284세대가 처음 공급됩니다. 분양가의 25%만 내고 입주한 뒤, 나머지 지분은 20년에 걸쳐 나눠 사들이는 구조입니다. (2026년 11월 6일 확인)
📌 핵심 요약
수도권 평균 공공분양 5억 1,000만원(전용 55㎡) 기준으로 처음 내는 돈은 1억 2,800만원입니다. LTV 40% 대출이 도입되면 7,700만원까지 줄어듭니다. 다만 아직 사지 않은 지분에는 임대료가 따로 붙고, 창릉 S-2블록의 확정 분양가는 12월 모집 공고에서 확인해야 합니다.
지분적립형 분양주택 한눈에 보기｜고양창릉 284세대·분양가 25% 입주
국토교통부가 2026년 11월 4일 발표한 ‘부담 가능한 공공분양주택’ 가운데 지분적립형이 먼저 나옵니다. 12월 고양창릉 S-2블록 전체 1,057세대 중 284세대가 지분적립형으로 공급됩니다. 목돈이 부족한 청년과 무주택 실수요자를 겨냥한 제도입니다.
핵심은 소유 방식을 나누는 데 있습니다. 집 한 채를 한 번에 사는 대신, 지분을 조금씩 사들이면서 처음부터 그 집에 사는 구조입니다. 아래 표가 전체 그림입니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 첫 공급 | 2026년 12월, 고양창릉 S-2블록 284세대 |
| 기준 분양가 | 수도권 평균 공공분양 5억 1,000만원(전용 55㎡) |
| 처음 내는 돈 | 분양가의 25%, 약 1억 2,800만원 |
| 나머지 지분 | 4년마다 15%씩 5회, 20년에 걸쳐 취득 |
| 전매제한·실거주 | 전매제한 10년, 실거주의무 5년 |
지분적립형 분양주택 구조｜25% 먼저, 4년마다 15%씩 20년
처음 지분 25%는 계약 때 10%, 입주 때 15%로 나눠 냅니다. 나머지 75%는 입주 뒤 4년마다 15%씩 다섯 번에 걸쳐 사들입니다. 20년이 지나면 지분 100%를 가진 일반 소유자가 됩니다.
추가 지분 가격은 시세가 아닙니다. 최초 분양가에 기간이자를 더한 금액에 취득 지분율을 곱해 정합니다. 집값이 오르더라도 최초 분양가 기준으로 사는 셈이라 시세 상승 부담이 덜합니다. 반대로 집값이 오르지 않으면 이자만큼 부담이 커질 수 있다는 점도 함께 봐야 합니다.
| 회차 | 시기 | 취득 지분 | 누적 지분 | 취득 가격 기준 |
|---|---|---|---|---|
| 입주 시 | 계약 10% + 입주 15% | 25% | 25% | 최초 분양가 기준 |
| 1회차 | 입주 4년 후 | 15% | 40% | (최초 분양가 + 기간이자) × 15% |
| 2회차 | 입주 8년 후 | 15% | 55% | (최초 분양가 + 기간이자) × 15% |
| 3회차 | 입주 12년 후 | 15% | 70% | (최초 분양가 + 기간이자) × 15% |
| 4회차 | 입주 16년 후 | 15% | 85% | (최초 분양가 + 기간이자) × 15% |
| 5회차 | 입주 20년 후 | 15% | 100% | (최초 분양가 + 기간이자) × 15% |
지분 취득은 회차마다 의무입니다. 경제적 여건이 어려우면 회차별로 최대 1년까지 유예할 수 있습니다. 유예 기간이 지나도 취득하지 못하면 사업자 환매 또는 전매 절차를 밟아야 합니다.
지분적립형 분양주택 초기 자금｜1억 2,800만원과 대출 7,700만원
수도권 평균 공공분양 5억 1,000만원을 기준으로 처음 내는 돈은 분양가의 25%인 약 1억 2,800만원입니다. 계약금 10%인 5,100만원과 입주금 15%인 7,650만원을 합한 금액입니다.
| 구분 | 비율 | 금액(5억 1,000만원 기준) | 비고 |
|---|---|---|---|
| 계약금 | 10% | 5,100만원 | 계약 시 납부 |
| 입주금 | 15% | 7,650만원 | 입주 시 납부 |
| 처음 내는 돈 합계 | 25% | 약 1억 2,800만원 | 5,100만원 + 7,650만원 |
| LTV 40% 대출 활용 시 | — | 약 7,700만원 | 대출 도입 검토 중, 확정 아님 |
“초기 7,000만원”이라는 말은 LTV 40% 대출을 활용했을 때의 7,700만원을 가리킵니다. 국토부는 이 대출 도입을 검토 중이라고 밝혔습니다. 아직 확정된 제도가 아니라는 단서를 함께 봐야 합니다.
⚠️ 주의: 5억 1,000만원은 수도권 평균 공공분양 가격(전용 55㎡ 기준)입니다. 고양창릉 S-2블록의 확정 분양가는 아직 발표되지 않았고, 12월 모집 공고에서 확인해야 합니다. 실제 분양가가 달라지면 처음 내는 돈도 달라집니다.
미취득 지분 임대료｜월세 79만원은 가정 수치입니다
25%만 내고 입주한다고 주거비가 끝나는 것은 아닙니다. 아직 사지 않은 지분은 공공사업자가 갖고 있고, 그 부분에 대한 임대료를 따로 내야 합니다.
임대료는 인근 전세 시세의 90%를 기준임대료로 삼고, 여기에 공공사업자가 보유한 지분율을 곱해 정합니다. 월세로 전환할 때는 LH 전월세전환율(현재 3.5%)을 적용합니다. 임대료는 2년에 5% 이내에서 오를 수 있고, 4년마다 인근 전세 시세의 90%로 기준을 다시 계산합니다. 지분을 추가로 살수록 사업자 몫이 줄어 임대료도 함께 내려갑니다. 90% 기준은 법령 개정 사항이라, 개정 전까지는 계약서 특약으로 적용 방식이 달라질 수 있습니다.
국토부가 제시한 예시를 보면, 주변 전세 시세가 4억원이라고 가정했을 때 미취득 지분의 초기 임대료는 보증금 100% 기준 2억 7,000만원, 월세 100% 기준 월 79만원 수준입니다. 전액 월세로 전환하면 초기 1억 2,800만원에 매달 79만원을 더 내는 구조입니다.
⚠️ 주의: 월세 79만원은 고정 월세가 아닙니다. 전세 시세 4억원 가정과 전액 월세 전환, LH 전월세전환율 3.5%라는 조건이 붙은 수치입니다. 비교 기준을 보면 전세 4억원·전월세전환율 5.5%(2026년 8월 부동산원 경기도 아파트 기준) 가정 시 보증금 1억 3,000만원일 때 월세는 124만원 수준으로 계산됩니다. 실제 임대료는 창릉 인근 전세 시세와 전환율에 따라 달라집니다.
창릉·광교 지분적립형 분양주택 비교｜분양가·일정·지분 방식
지분적립형은 고양창릉이 처음은 아닙니다. 경기주택도시공사(GH)가 수원 광교 A17블록에 240가구를 먼저 공급합니다. 두 단지는 공급 주체부터 지분 방식까지 다릅니다. 아래 표는 두 단지를 구분해서 정리한 것입니다.
| 구분 | 고양창릉 S-2블록(LH) | 수원 광교 A17블록(GH) |
|---|---|---|
| 공급 세대 | 전체 1,057세대 중 284세대 | 전체 600세대 중 240세대(전용 59㎡) |
| 분양가 | 모집 공고 시 확정(기준 5억 1,000만원) | 6억 3,450만~6억 8,590만원 |
| 지분 방식 | 최초 25% 후 4년마다 15%씩 5회 | 최초 25% 후 5년마다 20%·20%·20%·15% |
| 청약 일정 | 2026년 12월 공급 예정, 공고 미발표 | 특공 11월 9일·일반 1순위 11월 10일·2순위 11월 11일·당첨 11월 18일 |
| 계약·입주 | 공고 후 확정 | 계약 2027년 1월 25~27일·입주 2029년 10월 |
| 임대료 | 인근 전세 시세 90% 기준(가정 시 월 79만원) | 임대보증금 약 3억 3,000만원, 80% 월세 전환 시 보증금 6,600만원 + 월 약 77만원 |
| 전매제한·거주 | 전매제한 10년·실거주의무 5년 | 전매제한 10년·거주의무 5년 |
광교는 전체 지분적립형 240가구 기준으로 청년 15%·신혼부부 15%·신생아 20%·다자녀 10%·생애최초 7%·노부모 부양 3%가 특별공급(합계 70%)으로 나뉩니다. 창릉의 특별공급 유형별 비율은 모집 공고에서 확인해야 합니다.
지분적립형 분양주택 자격 요건｜자산 3억 6,200만원·소득 월 753만원
지분적립형은 누구나 신청할 수 있는 제도가 아닙니다. 국토부가 발표한 기본 자격 요건은 아래 표와 같습니다. 세부 자격은 모집 공고에서 다시 확인해야 합니다.
| 항목 | 기준 | 비고 |
|---|---|---|
| 자산 | 총자산 3억 6,200만원 이하 | 자녀 2명 출산 시 4억 3,100만원까지 완화 |
| 소득 | 3인 가구 월 753만원 이하 | 맞벌이는 월 1,507만원 이하 |
| 공급 방식 | 특별공급 70%·일반공급 30% | 유형별 비율은 공고 확인 |
| 전매제한 | 10년 | 기간 내 공공환매만 가능 |
| 실거주의무 | 5년 | 입주 후 5년간 직접 거주 |
전매제한 기간에는 자유롭게 팔 수 없습니다. 공공환매만 가능하고, 환매가격은 ‘지분취득비용 + 기간이자’ 또는 ‘감정가’ 가운데 낮은 가격으로 정해집니다. 전매제한이 끝난 뒤에는 사업자 동의 하에 전체 지분을 전매할 수 있고, 사업자에게 우선매수권이 있습니다.
지분적립형 분양주택 청약 일정｜12월 모집 공고 확인법
고양창릉 S-2블록의 정확한 청약 날짜는 아직 나오지 않았습니다. 12월 공급 예정이라는 발표만 있고, 입주자 모집 공고가 나와야 접수일과 분양가가 확정됩니다. 공고는 LH청약플러스와 청약홈에서 확인합니다.
1모집 공고 확인
LH청약플러스와 청약홈에서 고양창릉 S-2블록 공고를 찾습니다. 확정 분양가와 접수일, 특별공급 유형별 비율을 확인합니다.
2자격 자가 점검
총자산 3억 6,200만원 이하, 3인 가구 월 소득 753만원 이하 기준에 맞는지 먼저 계산합니다. 맞벌이면 월 1,507만원 이하 기준을 적용합니다.
3자금 계획 세우기
처음 내는 돈뿐 아니라 미취득 지분 임대료와 4년마다 돌아오는 지분 취득금을 함께 계산합니다. 대출 도입 여부는 공고와 이후 발표를 보고 판단합니다.
4청약 신청
공고에 나온 접수일에 맞춰 청약홈에서 신청합니다. 특별공급 유형이 당첨 가능성에 크게 영향을 주니, 내 유형부터 찾아봅니다.
이익공유형Ⅱ, 지분적립형 분양주택과 뭐가 다를까｜70% 저리 융자
국토부는 지분적립형과 함께 이익공유형Ⅱ도 도입한다고 밝혔습니다. 분양가의 70%(한도 5억원)를 주택도시기금에서 저리로 의무 융자받는 방식입니다. 금리는 디딤돌 기본금리보다 1%p 낮고, 우대금리 최대 0.5%p를 추가로 지원하고, 금리 하한은 주택도시기금 정책대출 최저 금리(현재 1.2%)입니다. 전매제한 5년, 실거주는 3년 또는 수도권 5년입니다. 나중에 집을 팔거나 대출을 갚을 때 차익은 대출 평잔 비율에 따라 기금과 나누고, 수분양자 기대수익은 30~89.5%(LTV 70% 적용 시) 수준입니다.
다만 이익공유형Ⅱ는 아직 공급되는 제도가 아닙니다. 법적 근거가 없어 공공주택 특별법령 개정을 추진 중입니다. 법령이 개정된 뒤에 공급이 시작됩니다. 지분적립형과 이익공유형Ⅱ를 같은 제도처럼 섞어 보지 않는 편이 낫습니다.
장단점 한눈에 보기｜25% 입주 vs 월 79만원 임대료
👍 장점
✓ 분양가의 25%만으로 입주 가능
✓ 추가 지분은 최초 분양가 + 기간이자 기준
✓ 20년에 걸쳐 나눠 사들여 초기 부담 분산
👎 단점
✕ 미취득 지분 임대료가 매달 따로 발생
✕ 4년마다 지분 취득금이 돌아옴(유예 최대 1년)
✕ 전매제한 10년·실거주의무 5년
저라면 처음 내는 돈만 보고 판단하지 않겠습니다. 월 임대료와 4년마다 돌아오는 지분 취득금까지 20년치로 계산해 본 뒤에 청약 여부를 정하겠습니다.
자주 묻는 질문｜지분적립형 분양주택 6문답
Q 지분적립형 분양주택은 어떤 집인가요?
A 분양가의 25%만 먼저 내고 입주한 뒤, 나머지 75%를 20년에 걸쳐 나눠 사들이는 공공분양주택입니다. 처음에는 지분 25%만 갖고, 4년마다 15%씩 다섯 번 사들여 20년 뒤 지분 100%를 갖게 됩니다.
Q 고양창릉 확정 분양가는 얼마인가요?
A 아직 발표되지 않았습니다. 5억 1,000만원은 수도권 평균 공공분양 가격(전용 55㎡ 기준)이고, 창릉 S-2블록의 확정 분양가는 12월 모집 공고에서 확인해야 합니다. 처음 내는 돈도 확정 분양가에 따라 달라집니다.
Q 지분을 제때 못 사면 어떻게 되나요?
A 지분 취득은 회차마다 의무입니다. 경제적 여건이 어려우면 회차별로 최대 1년까지 유예할 수 있습니다. 유예 기간이 지나도 취득하지 못하면 사업자 환매 또는 전매 절차를 밟아야 합니다.
Q 월세 79만원은 매달 고정으로 내는 건가요?
A 아니요, 고정 월세가 아닙니다. 주변 전세 시세 4억원 가정과 전액 월세 전환, LH 전월세전환율 3.5%라는 조건이 붙은 수치입니다. 실제 임대료는 창릉 인근 전세 시세와 전환율에 따라 달라지고, 지분을 추가로 살수록 내려갑니다.
Q 전매제한 10년 동안 집을 팔 수 없나요?
A 기간 내에는 공공환매만 가능합니다. 환매가격은 ‘지분취득비용 + 기간이자’ 또는 ‘감정가’ 가운데 낮은 가격으로 정해집니다. 전매제한이 끝난 뒤에는 사업자 동의 하에 전체 지분을 전매할 수 있고, 사업자에게 우선매수권이 있습니다.
Q 광교와 창릉, 어디가 다른가요?
A 공급 주체와 지분 방식이 다릅니다. 창릉은 LH 공급으로 최초 25% 후 4년마다 15%씩, 광교는 GH 공급으로 최초 25% 후 5년마다 20%·20%·20%·15%입니다. 분양가도 창릉은 모집 공고에서 확정되고, 광교는 6억 3,450만~6억 8,590만원으로 나와 있습니다.
함정 3가지｜월세·분양가·지분 취득에서 헷갈리기 쉬운 점
첫째, 월세 79만원은 고정 월세가 아닙니다. 전세 시세 4억원 가정과 전액 월세 전환, 전환율 3.5%라는 조건이 붙은 수치라 실제 임대료는 창릉 인근 시세에 따라 달라집니다.
둘째, 5억 1,000만원은 수도권 평균 가격입니다. 창릉 S-2블록의 확정 분양가는 아직 발표되지 않았고, 모집 공고에서 확인해야 합니다. 평균 가격으로 처음 내는 돈을 확정해 두면 안 됩니다.
셋째, 지분 취득은 의무입니다. 4년마다 15%씩 사들여야 하고, 유예는 회차별로 최대 1년까지만 가능합니다. 유예 기간이 지나도 사지 못하면 사업자 환매 또는 전매 절차를 밟아야 합니다. 전매제한 기간의 환매가격도 ‘지분취득비용 + 기간이자’ 또는 ‘감정가’ 가운데 낮은 가격으로 정해집니다.
✅ 최종 체크리스트 8가지
☐ 고양창릉 S-2블록 284세대, 12월 공급 일정을 확인했나요
☐ 5억 1,000만원이 평균 가격이고 확정 분양가는 공고에서 확인해야 한다는 점을 알았나요
☐ 처음 내는 돈 1억 2,800만원(계약 10% + 입주 15%)을 계산했나요
☐ 월세 79만원이 가정 수치라는 점을 확인했나요
☐ 4년마다 15%씩 지분을 사들이는 일정을 확인했나요
☐ 자산 3억 6,200만원·소득 월 753만원 기준에 맞는지 확인했나요
☐ 전매제한 10년·실거주의무 5년을 확인했나요
☐ LH청약플러스와 청약홈에서 모집 공고를 확인했나요
📎 공식 출처: 국토교통부 보도자료(2026-11-04) https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148975005 ｜ LH청약플러스 https://apply.lh.or.kr ｜ 청약홈 https://www.applyhome.co.kr (2026년 11월 6일 확인)
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본문은 2026년 11월 6일 확인 기준으로 작성됐습니다. 청약 전에는 모집 공고에서 확정 분양가와 접수일을 반드시 확인하세요.
